집을 지으려는데, 뭘 어떻게 해야 하나?

건물을 짓기는 해야겠는데  도무지 뭐가 어떻게 돌아가는지  감을 잡지 못하는 예비건축주도 있다.  

사람마다 잘하는 부분과 그렇지 못한 부분이 있게 마련이다.

지독하게 길을 못 찾는 길치가 있는가하면,

얘는 대체 어느별에서 왔나 싶게 노래를 못하는 음치도 있고,

너무하다 싶게 산수계산이 안되는 사람도 있고,

보통때는 엄청 똘똘한데 기계류 조작을 맡기면 저능아 수준이 되어버리는 사람도 있다.

간혹 예비 건축주 중에는 건축 인허가 절차를 몹시 어려워하는사람도 있고

반면에 실질적인 시공 기법과 과정을 이해시키기 어려운 분도 있다.

 

< 땅 장만 하기 >

집을 지으려면 먼저 땅이 있어야 하는건 재론의 여지가 없고

법적으로 건축이 가능한 대지여야한다.

애초에 대지인 땅을 사는 경우도 있고 형질변경 절차를거처  "법적으로" 논이나 밭,임야인 것을

대지로 바꾸어 집을 지을수 있는 땅으로  바꾼다.

이단계에서 실제 사용하는 현황도로 일지라도 법적으로 사용가능한 도로인지 재확인 이 필요한 경우도있다.

실제는 도로로 사용되더라도 법적으로 사유지로 남아있어

공교롭게 건축중 도로지역 소유주와  마찰이 생기게 되면 길을 사용할수 없는 예도 있으므로.  

(흔히 건축사 사무소 또는 부동산 사무소에서  수수료+경비를 받아 위 절차를 대행하지만

중요사항은 직접 확인이 필요하다.

물론  절차를 잘 아는  건축주라면 직접할수도 있지만 관공서를 상대로 한다는 특성상 애로사항은 있다.)

 

< 토목 공사  >

건물을 지어도 좋다는 허가가 떨어지면 실질적으로 건물을 올릴수있는 땅으로

기초적인 땅만들기에 착수한다.

경사지를 평탄하게 하거나 낮은 부분에  흙을 받아 복토하거나 ,

절개지에 축대를 쌓거나 하는 과정이 필요하다.

이단계에서 장마철 폭우시 빗물을 어디로 흐르게 할것인가를 미리 계획하여

빗물 배수로 위치와 경사도를 어느정도 정비 하여야한다.

 

< 설계 >

사실 설계는 설계자가 하는 것은 아니다.

뜬금 없이 "우리집  설계해 주시오" 하면 설계자는 일단 난감하다.

집을 지을 주인의  취향과 가족구성원의 성향에 맞추어 스스로 기본적인 고민을 충분히하고

개략적인 밑그림이 된 후에 설계자를 찾아가길 권한다.

마음에 드는집 모양의 대략적인 모양새와 방크기 ,갯수,욕실 크기등 굵직한 사양을 그린

바닥평면 정도라도 구상을 해야한다는 말이고, 도저히 손재주가 안되어  끄적거리는 수준조차도 안된다면  마음에 드는 집 사진을 찍어 보인다든가 기타 몇가지 그림자료 만이라도 구해서

 몇개의 방, 몇개의 욕실 인 몇평의 " 이런 분위기의 집"을  원한다

 제시해 주어야 설계자가 건축주의 취향을 가늠할수 있다는 말이다.

한국의 설계사무소는 대체로 건축기술이나 디자인 능력보다는 건축허가를 위해 도장을 받아내는 허가방이 많다.

설계자는 말만하면 내 마음에 드는 훌륭한 집을  턱! 그려 내놓으리라는  짐작을 해서는 안된다는 말이다. 그래서 개성있고 세련된 특별한 집을 원하는 사람은 건축디자이너를 찾는다.

디자이너란 미적 측면에 중점을 두고 조형물로서의 건축물을 "그려내는"  이들이고 ,실제로   이것이 건축물로서 구현이 가능한가는 건축설계사의 엔지니어적 관점에서 구조계산 과 법적제약 등 기술적 검토를 거쳐 검증을 받아야한다.

간혹 목조주택이나 스틸하우스등  보급된지 얼마안되는 신공법인 경우라면 시공전문팀의

자문을 별도로 얻어야하는 경우도 생긴다.

이러한 과정을 거쳐 산출된 1차도면을 바탕으로 건축주와 설계사와 시공팀 3자는 재협의과정을 거쳐 개선점을 찾고 도면을 조탁하게 된다.

건축주의 OK 사인이 떨어지면 도면이 완성된다.

 

<시 공 >

흔히 설계부터 시공 까지 묶어서 공사를 넘겨주는 경우도 많지만

설계도면이 완성된 후에 건축주가 시공팀을 별도로 지정하는 예도 많다.

일반적으로 턴키라 불리우는 방법이 많이 이용되는데

터파기에서 도배마감 등 모든 공정을 회사나 특정 시공팀 재량하에 완공하여" 현관 KEY를  주인에게  넘겨준다"하여 TURN-KEY방식이라 칭한다

(KEY만 돌려 열고 입주하면 된다는 뜻으로 TURN  KEY라 주장하는 사람도 있다)

이른바 평당 얼마 하는식의 도급 방식이다.

완전 직영 방식도 있는데

집주인이 직접 사람을 동원하여 집을 짓는 방식이다.

건축회사의 마진을 절감할수 있으니 건축비를 혁신적으로 절감할수 있지만

건축주가 과정을 소상히 알고있는 상태에서 각 분야별 기능공을 완전히 장악하고 공사를 진행하지 못하면 애로가 많고 기술적인 관리가 되지않아 부실이 되거나, 오히려 비용이 더 많이 들기도 한다.

위 두 방식의 절충형인 반 직영방식이 있다.

건축주의 재량하에 건축자재 일체와 씽크,신발장 ,등기구,욕조등 부속재를 구매 원가에 직접 조달하면서 시공팀을 내정하여  골조를 세우고 그 수장의  지휘하에 추후 공정을 대행 관리토록하는 방법이다.

건축주 임의로 인근 지역에서 정한 설비,전기,도배,페인트,가구팀등을 협력업체로 구성한후

수장인 총괄팀장이 장악하여 공사를 진행하므로 통일감있고 체계적인 지휘로

착오없이 공사를 수행할수 있다.

자재원가와 시공 인건비만 지급되므로 평당 50~100만원 정도의 건축회사 시공마진을 절감할수 있는 방법이다.

건축주가 전기, 설비,도배팀등 협력팀을 섭외해야하므로  다소 다리품을 팔고

일주일 한두차례 정도는 간단한 현장방문을  하는것이 도움이 되므로 번거로운 점도 있다하겠지만 건축비 절감 효과 효과는 크다.

주급제나 보름단위등으로 일이 된만큼만  PAY를 지급계약 한다면, 언제 부도가 날지 모르는 시장상황에서 건축회사나  또는 개인업자에게 계약금,중도금 형식의 목돈을 넘겨주는 턴키방식의 불안감을 해소할수 있다는 장점도 있다.

 

< 사용 승인 >

건축이 완공되는 단계라면 건축 설계사의 활약이 있어야하는데 준공이 그것이다.

개인이 법원에서 소송을하여 이기기 어렵듯이 건축관련 관공서를 개인이 상대하기란  버겁고 까다롭다. 그래서 건축사의 도움이 필요하게 되고 준공을 얼마나 잘 받아오느냐가 건축사의 능력이기도 하다.
이런경우 설계비 외에 준공 대행 수수료를 별도로 요구하는 경우도 있으니 설계용역 계약단계에서 추가 수수료 여부를 확인할 필요가 있다.

 

 

<조 경>

사실 건물만 이뻐서 집모양이 갖추어지지는 않는다.

주변이 황량하면 집도 왜소해진다.

담장과 조경이 더해지면서 집의 모양새도 살아나므로 조경 설계에 신경을 써야하는데

건축주가 추후에 따로 의뢰하게 되면  소위 "업자가"가 아닌 소비자가로 시공이 되므로 시공비가 증가한다.

건축 시공단계에서 외형상  현장소장급인 시공팀장 입회하에 견적을 미리 받아두면 나중에  턱없이 비싸게 하는 일은 막을 수 있다.

잠깐 만요!  조금 더 알아봅시다.

 

일을 하다보면 집주인의 심경변화 또는 가족구성원들과의 의견조정으로 구조변경이 되거나

마감재가 바뀌는 경우도 생긴다 현장마다  한두번 정도는 불요불급하게  그런일이 발생할수도 있고 시공자는 적용에 큰 문제가 없다면 기꺼이 수용해야한다.

무조건 안된다는 말 부터 먼저하는 회사관계자나 기술자가 많은데 그점은 시공자 스스로도

고쳐야 할 점이다. 기술자로서의  괜한 자존심을 내세워 반대를 위한 반대를 해서는 안될 일이다.

반대로 예산 범위나 기술적 검토도 거치지 않고 집주인의 요구라고 해서 넙죽 대답부터 해놓고 나중에 문제가 되어서도 안된다.

집주인은 비전문가이므로  일단 요구사항이  기술적으로 문제가 없는지 검토가 우선되어야하므로, 건축과정에서  발생하는 변수는 건축주의 신뢰감과 시공자의 책임감을 바탕으로 긴밀하게 협의하고 신속하게 의사결정을 한다면 문제 될 일이 없다.