땅 구입할 때 확인할 서류

땅을 구입할 때는 신중을 기해야 한다. 특히 관련 서류들은 꼼꼼히 챙겨야 하는데 땅 구입할 때 확인해야 할 서류들에 대해 알아본다.

토지이용 계획 확인서
토지이용계획확인서는 해당 토지의 성격을 나타내 준다. 그 토지를 어떻게 이용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는지에 대해 알 수 있으므로 토지이용계획확인서를 발급 받아 보면 전원주택을 지을 수 있는 땅인지 아닌지를 알 수 있다. 그러므로 전원주택을 지을 땅이라면 필히 토지이용계획확인서를 발급 받아 그 땅의 성격에 대해 알아보아야 한다.

1) 어디서 발급 받을 수 있나?
토지이용계획확인서는 누구나 열람이 가능하며 신청을 하여 발급받을 수도 있다. 행정서류 온 라인화로 인해 해당지역이 아닌 전국의 시·군·구청과 동사무소 등에서 발급받을 수 있다. 시·군·구청의 민원실에 가면 지적공부 신청서를 볼 수 있다. 이 신청서에 정확한 지번과 주소, 신청자의 인적사항 등을 정확히 기재한 후 신청종목란의 토지이용계획학인서를 체크하면 발급받을 수 있다. 이때 확인내용 전부를 확인하겠다는 표시를 해야 토지의 모든 사항을 확인 할 수 있다.

2) 어떤 내용을 알 수 있나?
토지이용계획확인서를 보면 대상토지의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀 있고 확인내용이라 하여 8~9가지 종목이 있는데 해당사항에 체크가 되어 있다. 예를 들어 토지거래허가구역의 준농림지역이라면 준농림지와 토지구역허가구역에 체크가 되고 해당이 없다면 '해당 없음'에 체크가 되어 있다. 확인 가능한 내용은 국토이용, 도시계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 문화재, 토지거래, 기타 등이다.

(1) 국토이용
국토이용항목에는
▲용도지역
▲용도지구
▲개발계획 등의 수립여부로 나누어져 있고 용도지역은 다시 도시, 준도시, 농림, 준농림, 자연환경보전지역으로 나누어 진다. 전원주택을 지을 수 있는 땅이라면 용도지역 중 농림이나 준농림에 체크되어 있어야 한다. 농림지는 농민들이 농사를 지으면서 농가주택을 지을 수 있고 준농림지는 전용이나 형질변경을 통해 전원주택과 카페, 음식점 등을 지을 수 있다. 만약 자연환경보전지역에 체크가 되어있다면 전원주택을 짓는데 많은 제재가 따르기 때문에 피하는 것이 좋다.

(2) 도시계획
도시계획항목은
▲용도지역
▲용도지구
▲도시계획시설
▲도시개발사업
▲구역
▲도시계획입안사항 등 토지이용계획확인서 중 가장 복잡한 내용이 기재되어 있다. 그러나 전원주택지와는 거의 관계가 없는 내용들이 많다. 단 구역에 있어 개발제한구역 내에 체크가 되어있으면 그린벨트이기 때문에 좀 더 자세히 알아보아야 한다.

(3) 군사시설
군사시설항목은 군사시설보호구역인지의 여부를 확인해 준다. 이것에 해당되는 토지는 전원주택을 짓는데 애로사항이 많다. 그러나 군사시설보호구역이라 하여 모두 건축을 할 수 없는 것은 아니다. 땅을 구입하기 전에는 해당 군부대의 군사시설 보호 민원상담실을 찾아가 건축가능여부를 직접 확인하고 상담을 받는 것이 좋다.

(4) 농지
농업진흥지역과 농업보호구역을 확인할 수 있다. 외지인이 처음으로 땅을 구입해 농사를 짓겠다는 의도가 아니라면 이곳에서 '해당 없음'이란 판정을 받아야 주택을 짓는데 문제가 없다. 농민의 경우에는 농가주택을 지을 수 있다.

(5) 산림
보전임지인지 아닌지를 확인할 수 있다. 전원주택을 짓는데 문제가 없으려면 '해당 없음' 판정을 받아야 한다. 보전임지는 개발이 거의 불가능하다.

(6) 자연공원
공원구역인지 공원보호구역인지를 확인할 수 있다. 전원주택을 짓기 위해서는 '해당 없음' 판정을 받아야 문제가 없다. 공원구역은 공원으로 조성되어 있고 공원보호구역은 유명사찰이나 국립공원주변이 대부분이다. 이런 곳은 주택건축이 거의 불가능하다. 공원지역 내 취락지역으로 된 지역 중에는 건축이 가능한 지역도 있다. 해당지역 공원관리사무소에 확인하면 된다.

(7) 수도
상수도보호구역과 수질보전대책특별지역인지의 여부를 확인할 수 있다. 말 그대로 상수원을 보호하고 수질을 보전해야 할 곳이기 때문에 전원주택을 짓는데는 많은 제약이 따른다. 수도권에서 북한강과 남한강 일대의 양평군, 여주군, 가평군, 남양주시, 이천시, 용인시 등지가 여기에 해당되며 다른 지역보다 주택건축에 규제가 많다. 특히 상수원보호구역은 그린벨트와 겹쳐진 곳이 많아 자세히 알아보아야 한다. 이들 지역은 수질보전특별대책권역으로 정해 규제를 하고 있는데 1권역과 2권역이 있다. 수질보전특별대책 1권역에서는 한 필지당 2백42평(8백㎡) 이상을 지을 수 없다. 다시 말해 한 필지가 1만평이든 1천평이든 2백42평 밖에는 지을 수 없다는 것이다. 이것은 바닥면적기준이기 때문에 주택 6~8세대에 해당되는 평수다. 2권역에서는 2백42평 이상까지도 지을 수 있으나 오수정화처리 시설을 해야 한다.

8) 문화재
문화재인지 문화재보호구역인지를 확인할 수 있는데 이곳에도 '해당 없음' 판정을 받아야 전원주택을 지을 수 있다.

9) 토지거래
허가구역인지 신고구역인지를 확인할 수 있다. 토지거래허가구역에서 도시인이 농지 3백3평(1천㎡) 이상, 임야 6백6(2천㎡) 이상을 취득할 때는 일정한 서류를 갖추어 해당 시 군 구청의 허가를 받아야 한다. 또 신고구역에서는 농지 1천5백15평(5천㎡), 임야 3천30평(1만㎡) 이상을 취득할 경우 해당 관청에 신고를 해야 한다. 수도권 지역에서 전원주택을 지을 만한 땅은 거의 모두가 토지거래허가구역이었으나 그린벨트를 제외하고는 거의 해제가 되었다. 그러므로 토지거래허가구역에 체크가 되어있으면 대부분 자연녹지지역(그린벨트)으로 대지일 경우 1백평 이상, 농지는 3백3평 이상은 현지에 거주를 해야 거래허가가 난다. 그러므로 외지인에게는 사실상 거래 자체가 막혀 있다.

토지대장
토지대장도 시.군.구청에서 발급받을 수 있다. 여기에는 토지의 지번과 지목, 면적, 소유자가 나와 있으며 추가 요청하면 공시지가도 알 수 있다. 토지대장에서 중요한 것은 지목란이다. 전, 답, 과수원, 대, 임야 등 토지의 이용목적에 따라 24가지로 분류하여 토지가 어디에 해당하는지를 확인할 수 있다. 집을 짓기 위해서는 '대'로 표시되어 있어야 하고 전, 답은 농사를 짓는 땅이다. 그러나 이렇게 토지대장에 나타나 있는 지목도 일정한 조건을 갖추어 신청을 하면 다른 지목으로 변경시킬 수 있다. 대지로 변경이 가능한 땅은 집을 지을 수 있다는 이야기다. 그러므로 대지가 아닌 땅은 지목변경을 통해 집을 지을 수 있는지를 알아보는 것이 좋다. 그리고 토지대장에 나타나 있는 면적과 소유자란을 살펴 매도자가 말하는 면적이 정확한지 또 소유관계는 확실한지 확인하고 다시 등기부등본을 떼어 등본과 일치하는지를 확인해야 한다. 매매계약은 반드시 토지대장의 소유자와 해야 한다.

▲ 지목의 종류

1) 전 - 물을 대지 않고 곡물이나 원예작물, 약초, 뽕나무, 닥나무, 묘목, 관상수 등의 식물을 재 배하는 토지
2) 답 - 물을 직접 이용해 미곡, 연, 미나리 등의 식물을 주로 재배하는 토지
3) 과수원 - 일정구역에 과수류를 집단으로 재배하는 토지와 부속시설물의 부지
4) 목장용지 - 일정구역에 축산, 낙농을 목적으로 가축을 사육하는 초지 및 부속시설물의 부지
5) 임야 - 산야 및 원야를 이루는 수림지, 죽림지, 암석지 등의 토지
6) 광천지 - 지하 온수, 약수, 석유류 등이 용출되는 용출구 및 그것을 유지하기 위한 부지
7) 염전 - 조수를 끌어들여 소금을 채취하는 토지와 이에 접속하는 제염장 등 부속시설의 부지
8) 대 - 영구적 건축물의 부지와 이에 부속된 시설물의 부지 및 도시계획사업, 기타 법령에 의한 택지조성사업으로 공사가 완료된 건축 예정지
9) 공장용지 - 도시계획구역의 공업지역안에서 제조업을 목적으로 하는 공장시설 또는 도시계획구역 밖에서 일정규모 이상의 제조업을 목적으로 하는 공장시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설의 부지
10) 학교용지 - 일정구역 내의 학교와 이에 부속된 시설용 토지
11) 도로 - 교통운수를 목적으로 차량통행, 보행에 필요한 일정한 설비 및 형태를 갖추어 이용되는 토지
12) 철도용지 - 교통운수를 목적으로 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사, 차고, 발전시설 및 공작창 부속시설물의 토지
13) 하천 - 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지
14) 제방 - 방수제, 방조제, 방파제, 방사제 등으로 조수, 자연유수, 모래, 바람 등으로 막기 위해 설치된 둑의 부지
15) 구거 - 용수, 배수 등을 목적으로 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로 및 그 부속시설물의 부지
16) 유지 - 일정지역 내에 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지, 소류지, 호수, 양어장, 연못 등의 토지
17) 수도용지 - 물을 정수해 공급하기 위한 취수, 저수, 도수, 정수 및 송배수시설의 부지
18) 공원 - 공중의 보건, 휴양 및 정서생활을 향상시키기 위한 필요시설을 갖춘 토지
19) 운동장 - 옥외에서 체육활동을 목적으로 일정구역 내에 경기시설과 형태를 갖춘 토지
20) 유원지 - 일정구역 내에 일반공중을 위해 위락, 휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장, 유선장, 어린이놀이터, 동물원, 식물원 등의 토지
21) 종교용지 - 일반 종교의식을 목적으로 한 토지
22) 사적지 - 문화재로 지정된 역사적인 유적, 고적, 기념물 등을 보존할 목적으로 구획된 토지
23) 묘지 - 사람의 시체나 유골이 매장된 토지
24) 잡종지 - 갈대밭, 채석장, 노천시장, 비행장, 공동우물 등과 같이 다른 지목에 속하지 않는 토지

등기부 등본
등기부등본은 관할 등기소에서 발급 받을 수 있는데 땅이 얼마나 깨끗한지를 알 수 있다. 다시 말해 가압류나 근저당, 지상권, 전세권 등이 설정되어 있느냐의 여부를 알 수 있다. 토지거래에서 사기를 당하지 않으려면 반드시 등기소에 가서 등기부등본을 확인해 보아야 한다. 등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구 등 세 부분으로 나누어져 있다. 표제부에는 토지의 지번이나 지목, 면적 등이 나와 있다. 갑구에는 소유권에 관한 변동사항이 기재되어 있는데 최초의 소유자와 중간 소유자 등과 압류나 가등기, 가처분 등 소유권에 영향을 미칠 수 있는 사항들이 기재돼 있다.

 

을구에는 소유권 이외의 내용들이 기재되어 있다. 표제부에 나와있는 번지와 면적, 소유자 등이 토지대장과 비교 동일한지 확인한다. 그리고 을구에 근저당이나 지상권, 전세권이 설정되어 있는지를 주의 깊게 살펴보아야 한다. 부동산을 담보로 돈을 빌렸거나 토지의 이용권을 타인에게 빌려주었는지도 알 수 있다. 등기부등본은 계약직전은 물론 중도금을 낸 후 잔금을 치르기 전에 각각 떼어 보아야 한다. 소유자가 땅값을 다 챙기고 해당 부동산을 담보로 대출을 받은 후 잠적해 버려 피해를 입는 경우도 있으므로 주의해야 한다. 특히 부동산을 부동산중개업소를 통하지 않고 직거래로 거래할 때는 더욱 주의해야 한다.