신축전 고려사항

전원주택에 대한 관심이 꾸준히 높아지면서 기존 전원주택 매수와 함께 신축계획이 크게 증가하고 있다. 전원주택 매매 및 임대 물건이나 전원주택지용 토지 매매 물건 정보를 제공하고 있는 부동산직거래 사이트 부동산119(www.bd119.com) 관계자는 “전원주택 신축에 있어 향후 가치를 고려할 때 건물 자체보다 주변 환경을 철저하게 검토해야 한다”며 “기본적으로 다섯 가지 사항을 필히 따져보라”고 조언한다.

첫째, 전원주택 신축에 있어 가장 신경을 써야 할 부분은 행정적인 측면에서 ‘허가가 날 수 있는가’다. 부지에 따라서는 현 상태로도 개발 허가가 날 수 있는 땅이 있고, 허가가 불가능하기 때문에 국토이용계획변경을 통해서 전원주택단지를 개발해야하는 땅도 있다. 이를 알아보기 위해서는 부지 소재지의 시·군청에서 토지이용계획확인서를 발급받아 개발하고자 하는 부지에 관한 법적, 행정적 제약과 허용, 기타 내용들을 살펴봐야 한다. 물론 이 내용도 일반인들이 이해하기에는 한계가 있으므로 건축설계사무소에 의뢰해 그 토지이용계획확인서가 내포하고 있는 의미를 파악해두는 것이 좋다.
 
둘째, 도로 문제를 확인해야 한다. 모든 건축물의 대지는 2m 이상을 도로와 접해야 하며, 연면적의 합계가 2000㎡ 이상인 건축물의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상을 접하여야 한다. 도로가 없는 부지 즉 맹지를 구입한 후, 나중에 도로를 건설하는 것은 매우 어렵고 비용도 많이 들게 되므로 구입할 때 지적도 상에 도로가 있는지를 꼭 확인하는 것이 필요하다. 실제 사용할 수 있는 도로라 할지라도 반드시 지적도 상에서 도로가 있는지를 확인하는 것이 중요하다. 도로가 없는 부지의 경우, 폭 4m 이상의 도로에 해당하는 토지에 대해 소유주로부터 토지사용승락서를 받거나 사업 시행 이전에 도로부분에 해당하는 토지를 별도로 매입해야 건축허가 및 준공허가가 가능하다.

셋째, 전기, 전화, 상하수도 등 기반 생활시설을 확인해야 한다. 전기는 기존 가설된 곳에서 200m까지, 전화는 400m까지 기본요금으로 해결할 수 있으나, 그 이상은 거리에 따라 인입에 필요한 추가 비용을 건축주가 부담해야 한다. 전원주택은 대부분 지하수를 식수로 사용하는데, 지하수맥을 찾지 못한다거나 주변에 지하수가 많이 개발되어 있으면 물이 부족할 수도 있으므로 지하수가 풍부한지의 여부를 미리 확인하는 것이 필요하다.

넷째, 건축기준을 확인해야 한다. 농지나 임야를 구입할 경우에는 가장 먼저 농지전용이나 산지전용이 가능한지 여부를 확인해야 하며 건축허가에 필요한 4m 이상의 도로를 확보할 수 있는가를 확인해야 한다. 농지나 임야를 전용허가 받아 주택을 건설하는 경우에는 전용받기 전에 그 지역의 건폐율이나 용적율을 확인하는 것이 중요하며 특히, 수도권의 팔당수계지역내 수질보전특별대책 1구역에 있는 전원주택지는 1필지당 건축면적이 800㎡ 이하로 규제를 받기 때문에 주의가 필요하다. 그린벨트내 기존 주택을 이용하는 경우 원주민은 300㎡ 까지, 5년 이상 거주자는 132㎡, 그리고 그린벨트에 처음 입주하는 사람은 100㎡까지 건축하는 것이 가능하다. 무허가 건물은 건축물관리대장에 등재돼 있어야 건축이 가능하며, 대지가 아닌 곳에 이축하려면 원주민으로부터 이축권을 구입해야 한다.

다섯째, 조건이 좋은 땅을 골라야 한다. 지세가 남쪽으로 향한 땅, 도로보다 지형이 높고 전망이 트인 땅, 주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 땅, 주변에 혐오시설이 없는 땅, 자연 마을과 너무 멀지 않은 땅, 뒷산이 완경사로 된 땅 등이 이에 해당한다. 또 지하수 개발에 어려움이 없는 땅, 멀리 물이 보이는 땅, 지적도상에 도로가 있고 대로와의 접근성이 용이한 땅, 주변이 새로 개발되고 있는 땅이 전원주택 부지로서 좋은 땅이라고 할 수 있다.